تقييم الهيكل التمويلي العام للشركة التجارية العقارية ش.م.ك



تقييم الهيكل التمويلي العام للشركة التجارية العقارية ش.م.ك (مقفلة):

‌أ.        يلاحظ تراجع الوزن النسبي لحقوق الملكية إلى إجمالي الخصوم من 64% في سنة 2006 إلى 59% في سنة 2010 وهذا يعني زيادة اعتماد الشركة على التمويل الخارجي كما سيتم توضيحه لاحقاً.

‌ب.     في مقابل انخفاض الوزن النسبي لحقوق الملكية يلاحظ زيادة الوزن النسبي للالتزامات من 36% في سنة 2006 إلى 41% في سنة 2010 وهذا يعني أن الشركة أخذت في الاعتماد أكثر فأكثر على التمويل الخارجي.

‌ج.     لم تشهد الشركة زيادة في الوزن النسبي لاحتياطياتها وذلك بسبب نمو كل من الالتزامات وكذلك رأس المال الذي تكررت زيادته من سنة لأخرى عن طريق توزيع أسهم منحة Stock dividends  وبالتالي لم يتوفر فعلياً تدفقات نقدية استثمارية للداخل في الشركة.

‌د.       يلاحظ تناقص الوزن النسبي للأرباح المحتجزة وهذا ناتج عن أمرين هما:

§        تناقص صافي ربح الشركة من سنة لأخرى
§        التوزيعات المتكررة لأسهم المنحة Stock Dividends

وبذلك فقد كان الوزن النسبي للأرباح المحتجزة في سنة 2006 بنسبة 13% وقد تراجعت هذه النسبة إلى 5% فقط في سنة 2010.

‌ه.       وإذا ما تم تحليل الوزن النسبي للالتزامات نلاحظ نمو الوزن النسبي للالتزامات قصيرة الآجل على حساب الالتزامات طويلة الآجل، وهذا يعود بالأساس إلى عدم مقدرة الشركة على تسديد أقساط الديون المستحقة وبالتالي لجوءها إلى إجراء جدولة مالية قصيرة الآجل كما أن الشركة لم تتمكن من تسديد تكلفة التمويل بالكامل مما زاد من أرصدة الالتزامات قصيرة الآجل.
ويقابل زيادة الالتزامات قصيرة الآجل تناقص في الوزن النسبي للالتزامات طويلة الآجل من 16% في سنة 2006 إلى فقط 12% في سنة 2010 وهذا يشير إلى أن الشركة لم يكن بمقدورها خلال الفترة السابقة من إعادة جدولة الديون طويلة الآجل لتسديدها في تواريخ تتفق مع بدء تشغيل العقارات الاستثمارية التي تم تمويلها بهذه الديون.

‌و.      كما تراجع معدل الأداء الأولي للشركة من 57% في سنة 2006 إلى 37% سنة 2010 ويعود سبب هذا التراجح إلى توزيعات الأرباح المتكررة وكذلك انخفاض أرباح الشركة السنوية خلال هذه الفترة.

ونتيجة للوضع التمويلي الذي تم توضيحه أعلاه يلاحظ أن الشركة تعاني من نقص في السيولة النقدية وذلك لأسباب عديدة أهمها أن معظم المبالغ المكونة لأرباح الشركة ناتجة عن فروقات القيمة العادلة للعقارات الاستثمارية والاستثمارات المتاحة للبيع ويمكن توضيح فروقات القيمة العادلة للعقارات الاستثمارية خلال الفترة من 2006 إلى 2010 كالآتي:



فروقات القيمة العادلة للعقارات الاستثمارية

صافي ربح السنة

صافي الربح (الخسارة) بدون التغير في القيمة العادلة

نسبة فروقات القيمة العادلة

ألف دينار

ألف دينار

ألف دينار

ألف دينار

1

2

2-1

1÷2








2006
5,892

35,628

29,736

20%
2007
20,600

44,650

24,050

46%
2008
14,744

14,465

(279)

1,02 مرة
2009
33,022

19,057

(13,965)

1,73 مرة
2010
7,023

5,551

(1,472)

1,27 مرة
المجموع
81,281

119,351

38,070

68%

ويلاحظ من الجدول أعلاه أن الشركة قد اعتمدت على التمويل الخارجي لأنه ليس لديها أرباح نقدية بالأساس بالإضافة إلى العوامل الأخرى التي سبق مناقشتها، وبذلك فأن 68% من أرباح الشركة هي فروقات القيمة العادلة للعقارات الاستثمارية والتي تم استخدامها في زيادة رأس المال وبالتالي فأن التكوين الرأسمالي للشركة يتألف إلى حد كبير من زيادة دفترية محاسبية لم ينتج عنها أي تدفقات مالية.

وسوف تبدو الصورة للهيكل التمويلي العام أكثر وضوحاً إذا ما تم افتراض استبعاد فروقات القيمة العادلة الناتجة عن تقييم العقارات الاستثمارية، حيث تصبح في هذه الحالة نسبة الالتزامات تشكل 51% من إجمالي الخصوم وبالتالي فأن الشركة تمول من خلال التمويل الخارجي مما يجعل موفقها حرجاً في حالة عدم قدرتها على تسديد الأقساط المستحقة من هذه الديون أو فشلها في إعادة جدولة الديون على أساس طويل الآجل كما تم في السنة 2010. أن البيانات حول هذا الافتراض كالأتي:


الخصوم قبل
التعديل

مبلغ القيمة العادلة التراكمي من سنة 2006 إلى 2010

الخصوم بعد التعديل

النسبة قبل وبعد التعديل
النسبة قبل التعديل
النسبة بعد التعديل










إجمالي حقوق الملكية كما في 2010
242,835

(81,281)

161,554

59%

49%
الالتزامات كما في 2010
166,742

-

166,742

41%

51%
الإجمالي
409,577

(81,281)

328,296

100%

100%












ويتضح مما ورد أعلاه أن أغلب تمويل الشركة في حالة إلغاء فورقات القيمة العادلة، من التمويل الخارجي، وهذا يصعب موقف الشركة وسوف ينعكس على أدائها وعلى سعر سهمها في السوق المالي. حيث يلاحظ أن سعر السهم للشركة في السوق قد تدهور خلال الفترة من 2006-2010 وسارع في التدهور خلال سنة 2010 عندما وزعت الشركة أسهم منحة وليس أسهم نقدية تعبيراً عن عجزها في توزيع أرباح نقدية على المساهمين في ظل ارتفاع تكلفة التمويل السنوية وأرتفع حجم الدين بشكل عام. أن الجدول التالي يوضح سعر سهم الشركة أو معدل السهم خلال السنوات من 2006 إلى 2010 واتجاه حركة السعر لسهم الشركة في سوق الكويت للأوراق المالية.
السنة

عدد صفقات تداول سهم الشركة في السوق المالي

مجموع عدد الأسهم المتداولة للشركة في الصفقات في السوق المالي

إجمالي مبلغ الصفقات الفعلي

معدل سعر سهم الشركة في نهاية السنة المالية

السعر الفعلي في نهاية السنة المالية لسهم الشركة


صفقة

سهم

دينار كويتي

فلس













2006

16,982

807,500,000

255,785,250

317

285
2007

12,444

977,340,000

293,988,750

300

270
2008

9,852

841,810,000

187,997,610

223

136
2009

7,884

542,840,000

67,621,360

125

120
2010

7,554

705,680,000

61,910,000

88

80

المصدر: الموقع الإلكتروني لسوق الكويت للأوراق المالية www..kuwaitse.com

أن زيادة الاعتماد على المديونية الخارجية للشركة قد أدى إلى انخفاض متزايد ومتلاحق في سعر السهم العادي للشركة في سوق الكويت للأوراق المالية وحالياً بلغ السعر كما في تاريخ أعداد هذا التقرير في 6 يونيو 2011 بمبلغ 74 فلس فقط وهو في انهيار متلاحق.


لقد تدهور سعر سهم الشركة في سوق الكويت للأوراق المالية، أن الشكل التالي يوضح هذا التدهور في السعر.


أن التحليل الرأسي لبيان المركز المالي للشركة التجارية العقارية ش.م.ك (مقفلة) كالآتي:

ملخص المركز المالي للسنوات 2006 إلى 2010
الشركة التجارية العقارية ش.م.ك (مقفلة)
دولة الكويت

التحليل الرأسي لبيان المركز المالي خلال السنوات 2006 -2010 (الموجودات)

2010
2009
2008
2007
2006

%
%
%
%
%
موجودات غير متداولة
8%
8%
2%
2%
2%
ممتلكات ومنشآت ومعدات
1%
4%
20%
16%
16%
مشروعات قيد التنفيذ
56%
46%
32%
37%
30%
استثمارات عقارية
12%
15%
18%
18%
12%
استثمارات في شركات زميلة
9%
10%
12%
12%
9%
استثمارات متاحة للبيع
87%
84%
84%
85%
69%
مجموع الموجودات











موجودات متداولة
5%
6%
6%
7%
9%
أراضي وعقارات بغرض المتاجرة
-
-
-
-
-
*استثمارات بالقيمة العادلة
7%
9%
9%
7%
9%
ذمم مدينة
1%
1%
1%
1%
13%
النقد والنقد المعادل
13%
16%
16%
15%
31%
مجموع الموجودات المتداولة
100%
100%
100%
100%
100%
إجمالي الموجودات







* النسبة غير مادية وتم استبعاد إظهارها.


يلاحظ من التحليل الرأسي لبيان المركز المالي خلال السنوات من 2006 إلى 2010 تراجع حجم الموجودات المتداولة بشكل كبير وزيادة واضحة في الموجودات غير المتداولة. أن الشكل التالي رقم (ا) يوضح العلاقة ما بين الموجودات المتداولة والموجودات غير المتداولة.


أن سبب نمو الموجودات غير المتداولة يعود بشكل أساسي إلى نحو العقارات الاستثمارية وقد نتجت هذه الزيادة من مصدرين هما نحو القيمة السوقية لهذه العقارات الاستثمارية والإضافات الرأسمالية الجديدة المستثمرة سنوياً أن الجدول التالي يوضح هذه الزيادات.


2010
2009
2008
2007
2006

دينار
النسبة
دينار
النسبة
دينار
النسبة
دينار
النسبة
دينار
النسبة

191,478
47%
128,825
31%
125,674
31%
92,886
27%
77,598
25%
رصيد العقارات في بداية السنة
30,175
7%
29,632
7%
(11,593)
(3%)
12,188
4%
9,396
3%
صافي الإضافات والتحويلات
7,023
2%
33,021
8%
14,744
4%
20,600
6%
5,892
2%
التغير في القيمة العادلة
228,677
56%
191,478
49%
128,825
32%
125,674
37%
92,886
30%
الرصيد في نهاية السنة














النسب أعلاه مأخوذة إلى إجمالي الموجودات في نفس السنة

أن الشكل التالي يوضح هذه العلاقة:



يعود انخفاض قيمة الأصول المتداولة إلى انخفاض كبير في الوزن النسبي للنقدية، أن الشكل التالي يوضح هذا الانخفاض:


النقدية إلى إجمالي الموجودات
 
 




ملخص المركز المالي للسنوات 2006 إلى 2010
الشركة التجارية العقارية

التحليل الرأسي لبيان المركز المالي للسنوات من 2006 – 2010 (الخصوم)

2010
2009
2008
2007
2006
البيان











حقوق الملكية
45%
42%
40%
43%
43%
رأس المال
-
-
-
-
-
علاوة إصدار
(4%)
(4%)
(3%)
(4%)
(4%)
أسهم خزانة
6%
6%
6%
6%
5%
إحتياطي إجباري
5%
5%
5%
5%
4%
إحتياطي إختياري
-
1%
1%
1%
2%
إحتياطي التغير في القيمة العادلة
(1%)
-
-
1%
2%
نصيب المجموعة من إحتياطيات شركات زميلة
-
-
-
-
-
ربح بيع أسهم خزانة
-
-
-
1%
-
إحتياطي خيار أسهم الموظفين
1%
-
-
-
-
فائض إعادة تقييم ممتلكات ومنشآت ومعدات
5%
7%
6%
14%
12%
أرباح مرحلة
59%
57%
55%
67%
64%
إجمالي حقوق الملكية











مطلوبات غير متداولة
-
-
-
-
-
مكافأة نهاية الخدمة للموظفين
12%
23%
12%
17%
16%
تمويل من الغير
12%
23%
12%
17%
16%
إجمالي المطلوبات غير المتداولة





مطلوبات متداولة
4%
4%
7%
8%
13%
ذمم دائنة
25%
16%
16%
8%
7%
تمويل من الغير
29%
20%
20%
16%
20%
إجمالي المطلوبات المتداولة
41%
43%
43%
33%
36%
إجمالي المطلوبات
100%
100%
100%
100%
100%
إجمالي حقوق الملكية والمطلوبات


لم يحدث نمو يذكر في إجمالي حقوق الملكية من حيث النسبة المئوية إلا أن هناك نمواً في المبلغ الإجمالي ما بين السنوات 2006 و 2010.

ويلاحظ نمو التمويل قصير الأجل في بيان المركز المالي حيث ازداد من 7% في 2006 إلى 25% من إجمالي الخصوم في 2010 وبعد ذلك إلى فشل الشركة في إعادة جدولة ديونها إلى ديون طويلة الآجل.

يلاحظ من التحليل الرأسي زيادة رأس المال ويقابلها نقصاً في الأرباح المرحلة ويعود سبب ذلك إلى الزيادة المتكررة لرأس المال عن طريق أسهم منحة بالإضافة إلى أنه في سنة 2006 و 2007 تم توزيع أرباح نقدية. أن الشكل التالي يوضح العلاقة ما بين نقص الأرباح المرحلة ونمو رأس المال.
Zone de Texte: الوزن النسبي من إجمالي الخصوم 



أن زيادة رأس المال عن طريق توزيع أسهم منحة قد أثر سلباً على القيمة العادلة لسهم الشركة في سوق الكويت للأوراق المالية وذلك حيث تراجع سعر السهم بشكل كبير خلال الأونة الأخيرة وخاصة خلال وبعد سنة 2010.



أن التمويل قصير الآجل قد زاد وزنه النسبي بالنسبة لإجمالي الخصوم مقارنة مع التمويل طويل الآجل. أن الشكل التالي يوضح هذه العلاقة.


أدى زيادة التمويل قصير الآجل إلى زيادة تكلفة التمويل بالإضافة إلى ضعف قدرة الإدارة في موازنة أستحقاقات المطلوبات مع التشغيل الفعلي للعقارات الإستثمارية التي تم أنشاءها وتم تمويلها من خلال إستغلال هذه القروض.


أن توضيح توزيعات الأرباح النقدية وأسهم المنحة خلال السنوات الخمسة السابقة كالآتي:

2010
2009
2008
2007
2006

الف دينار
الف دينار
الف دينار
الف دينار
الف دينار







-
-
-
14,168
15,623
توزيعات نقدية
-
12,003
11,281
14,480
10,727
توزيعات أسهم منحة

أن الشكل التالي يوضح العلاقة ما بين هذه التوزيعات النقدية وأسهم المنحة.
Zone de Texte: التوزيعات بآلاف الدنانير 




يلاحظ أن الشركة قد عجزت في الأونة الأخيرة من إجراء توزيعات نقدية على المساهمين وذلك لعدة أسباب منها أن معظم أرباحها قد تم أشتقاقها من أرتفاع القيمة العادلة للإستثمارات العقارية وبالتالي ضعف تدفقاتها النقدية وعدم مقدرة الشركة على إجراء إعادة هيكلة جذرية لديونها قصيرة الأجل وهذا أدى إلى أنخفاض القيمة العادلة لسعر سهمها المدرج في سوق الكويت للأوراق المالية.

التناسق في الاستخدامات (الهيكل الاستثماري)

أن البيانات المالية التي لها علاقة باحتساب التناسق في الهيكل الاستثماري مأخوذة من ملخص البيانات المالية الواردة في بداية هذا التقرير بالإضافة إلى البيانات المالية الأخرى المنشورة في موقع الشركة على الإنترنت كالآتي:

2010
2009
2008
2007
2006
البيان
ألف دينار
ألف دينار
ألف دينار
ألف دينار
ألف دينار






أ) بيانات مدخلات التحليل المالي
33,539
33,787
6,825
6,846
6,971
1.      الأصول الثابتة
409,577
413,035
398,697
337,493
311,077
2.      مجموع الاصول
53,673
64,201
64,119
49,136
95,169
3.      الاصول المتداولة
3,674
9,034
5,360
5,360
5,360
4.      الأراضي
29,751
24,596
1,267
1,346
1,430
5.      المباني
114
157
198
140
181
6.      أثاث وتجهيزات
3,923
2,410
4,284
535
38,589
7.      النقدية
29,957
36,705
36,504
25,429
27,417
8.      المدينين
38,788
41,841
48,899
41,441
27,533
9.      أستثمارات أوراق مالية
6,015
17,931
49,033
52,612
49,778
10.  مشروعات قيد التنفيذ
228,677
191,478
128,825
123,248
84,173
11.  أستثمارات عقارية
49,838
63,800
70,704
61,853
38,820
12.  إستثمارات في شركات زميلة











ب) التحليل المالي





             معادلة
          الاحتساب
8%
8%
1,7%
2%
2%
1\2
1.      الوزن النسبي للأصول الثابتة
13%
16%
16%
15%
31%
3\2
2.      الوزن النسبي للأصول المتداولة
0,8%
2,2%
1,3%
1,6%
1,7%
4\2
3.      الوزن النسبي للأراضي
7,3%
6%
0.3%
0.4%
0.4%
5\2
4.      الوزن النسبي للمباني
غير مادي
غير مادي
غير مادي
غير مادي
غير مادي
6\2
5.      الوزن النسبي للأثاث والتجهيزات
0,9%
0,6%
1%
0.2%
12,4%
7\2
6.      الون النسبي للنقدية
7,3%
9%
9%
8%
9%
8\2
7.      الوزن النسبي للمدينين
9,5%
10%
12,3%
12,3%
9%
9\2
8.      الوزن النسبي للاستثمارات
1,5%
4,3%
20%
16%
16%
10\2
9.      الوزن النسبي للمشاريع قيد التنفيذ
56%
46,3%
32,3%
37%
27%
11\2
10.  الوزن النسبي للاستثمارات العقارية
12%
15,4
18%
18,3%
9,3%
12\2
11.  الوزن النسبي للشركات الزميلة
تقييم الهيكل الاستثماري العام:

1.    يلاحظ وجود زيادة كبيرة في الوزن النسبي للأصول الثابتة ما بين 2006 إلى 2010 حيث كانت نسبتها 2% في 2006 وقد وصلت إلى 8% في سنة 2010، ويعود سبب ذلك إلى تحويل مبلغ 23,413,406 دينار كويتي من مشروعات قيد التنفيذ إلى المباني بالإضافة إلى مبالغ أخرى مما جعل الرصيد يرتفع إلى 29,751,005 دينار كويتي في 2010. وهذا الأمر أوجد أصول غير عاملة وغير مدرة للدخل حيث لا تحتاج الشركة في الوقت الحالي لمثل هذه الأصول لتكون مشغولة إدارياً منها، حيث لا يمكن تأجيرها لزيادة الإيرادات والتدفقات النقدية وهذا الأمر يعتبر أحد السياسات الخاطئة لإدارة الشركة التي أنشئت عقارات عديدة مشغولة من الشركة غير مدرة للنقد والنقد المعادل، بينما كان يمكن استغلالها في توليد الإيرادات والنقد. ويبدو أن إدارة الشركة ينقصها الخبرة العلمية في عمل دراسات المفاضلة ما بين مختلف القرارات المالية وأثارها المالية، فمثلاً إذا تم استخدام هذه العقارات في الإيجار سوف تدر عائد نقدي لا يقل عن 6% من التكلفة سنوياً وعند استخدامها للأعمال الإدارية وفي الوقت الحاضر يتم حرمان الشركة من هذا التدفق النقدي ويمكن تقدير ذلك على النحو التالي:



قرار استخدام المباني للأغراض الاستثمارية



المبلغ المحول بالكامل إلى المباني الإدارية
29,751,110 X 6%

1,785,069



الإيجار في حالة استخدام المباني كاستثمارات عقارية


تقديري حاجة الشركة إلى 3000 متر مربع لمكاتبها الإدارية X 12 دينار
شهرياً X 12 شهر

(432,000)
الوفر السنوي النقدي في شكل إيرادات إيجارات

1,353,069

يلاحظ أن قرار التحويل للمشاريع قيد التنفيذ إلى المباني الإدارية هو قرار خاطئ بالمطلق وأن تكلفة الفرصة الضائعة Opportunity cost مرتفعة على الشركة نتيجة لهذا القرار غير الصحيح وقد أدركت إدارة الشركة في سنة 2011 خطأ هذا القرار وبدأت بأتخاذ الإجراءات الإدارية لتقليل أثاره المالية على الشركة حيث قامت بتحويل عقارات مشغولة من الإدارة قيمتها الدفترية 12,592,072 دينار كويتي تمثل قيمة المبنى بالإضافة إلى قيمة الأرض إلى الإستثمارات العقارية وهذا قرار بالاتجاه الصحيح إلا أنه غير كافي أبدا.





2.    يلاحظ أيضا من التحليل المالي تراجع الوزن النسبي للأصول المتداولة للشركة ويعود بشكل أساسي إلى عدة أمور سلبية أهمها ما يلي:

‌أ)       نقص وتراجع التدفقات النقدية من تأجير العقارات وعدم الاستغلال الأمثل لمصادر الشركة.

‌ب)  زيادة التدفقات الخارجية لسداد الديون ولتمويل أنشاء العقارات الاستثمارية.

‌ج)    طول فترة إنشاء العقارات الاستثمارية وتعثر البناء خلال فترة الإنجاز وتوقفه لفترة طويلة حيث أدى ذلك إلى وجود استثمارات غير عاملة لفترات طويلة، وهذا يعكس ارتباكا في خطط الإدارة الداخلية، فمثلا مجمع السيمفوني قد أكتمل منذ أكثر من سنتين سبقت 2010 أي في سنة 2008 إلا أنه أفتتح فقط في نهاية سنة 2010 بشكل رسمي ولم يتم تأجيره حتى الآن بالكامل.

‌د)      زيادة تكاليف الشركة والضغوط عليها لتسديد تكلفة تمويل القروض المترتبة عليها من البنوك ومؤسسات التمويل وهذا واضح من زيادة مبالغ هذه التكاليف خلال السنوات الأخيرة.

‌ه)       عدم قدرة الشركة على تحصيل الذمم المدينة والتي بقيت في نفس المستوى منذ عام 2007 إلى هذا التاريخ مما يعكس سياسة غير حصيفة من قبل الإدارة بشأن السياسة الإئتمانية الداخلية فمثلاً في عام 2007 كانت الذمم المدينة المسجلة كالآتي:

2010
2009
2008
2007
2006

ألف دينار
ألف دينار
ألف دينار
ألف دينار
ألف دينار







1,284
4,276
4,661
3,550
3,275
دفعات مقدمة لشراء أراضي وعقارات
813
2,587
2,156
1,766
1,097
مشاريع قيد الدراسة
2,389
3,057
3,062
9,372
6,702
اكتتاب في أسهم
22,541
24,314
45,495
8,967
13,218
مستحق من أطراف  ذات صلة
27,027
34,234
35,374
23,655
24,292


يلاحظ من الذمم أعلاه أنها غير مدرة للدخل وجزء منها يأخذ شكل التمويل المقدم لأطراف ذات صلة بالتكلفة وبدون عائد كما أن التحصيل أو التسوية لهذه الذمم بطئ جداً ولا يساعد على زيادة سيولة الشركة مما جعلها في وضع سئ لا تستطيع تسديد أي شي هام من ديونها وتعتمد من حين لآخر على إعادة الجدولة قصيرة الآجل.


3.    يلاحظ أيضا ارتفاع استثمارات الشركة في العقارات الاستثمارية وهذه مسألة إيجابية لأن هذه الاستثمارات مدرة للدخل إلا أنها مضخمة بالفروقات في القيمة العادلة مما جعل العائد عليها متدني كما أن جزءاً من هذه العقارات غير مؤجر حتى تاريخه مثل السيمفوني وبرج التجارية وهذا يعكس فشل الإدارة في استغلال العقارات الإستثمارية. إن إيرادات العقارات كالآتي:

2010
2009
2008
2007
2006


ألف دينار
ألف دينار
ألف دينار
ألف دينار
ألف دينار









+
191,478
128,825
123,248
84,173
الأحتساب
1) الأستثمارات العقارية
4,544
5,119
5,963
5,691
5,238
-
صافي إيرادات تأجير العقارات
-
1,876
1,805
577
-
-
أرباح بيع استثمارات عقارية
4,544
6,995
7,768
6,268
5,238
-
2) مجموع الإيرادات النقدية
7,023
33,021
14,744
20,600
5,892
-
التغير في القيمة العادلة للعقارات
11,567
40,016
22,512
26,868
11,130
-
3) مجموع إيرادات العقار
2%
3,6%
6%
5%
6,2%
1\2
نسبة العائد النقدي على العقارات
5%
21%
17%
22%
13%
1\3
نسبة العائد الإجمالي على العقارات

أن الجدول أعلاه يوضح وجود انخفاض بشكل كبير في العائد النقدي على العقارات ولجوء الشركة كتعويض لذلك إلى إعادة تقييم العقارات والاعتراف بزيادات في القيمة العادلة لها، كذلك هناك سوء إدارة لهذه العقارات من قبل إدارة الشركة بسبب وجود عقارات غير مؤجرة حتى تاريخه.

4.     يلاحظ أن استثمارات الشركة في الأوراق المالية قد تراجعت قيمتها وذلك يسبب انخفاض سعر أسهم هذه الاستثمارات في السوق المالي وقد تكبدت الشركة جراء ذلك خسائر مادية.

5.     وفيما يتعلق بالاستثمارات في الشركات الزميلة، فقد تراجعت قيمتها وذلك لأن الشركات الزميلة قد تحقق منها خسائر كبيرة للشركة نتيجة الأزمة المالية العالمية القائمة حالياً، فبعد أن وصل الاستثمار إلى ذروته في عام 2007 بوزن نسبي 18,3% أخذت لاحقاً في التراجع حتى وصلت في سنة 2010 إلى 12% فقط وذلك بسبب الأزمة التي أنعكست على هذه الشركات الزميلة سلباً مما أدى إلى تآكل حقوق ملكيتها.

وبشكل عام يعتبر الهيكل الاستثماري مرضي من حيث حجم الاستثمار في كل قطاع من القطاعات إلا أن العائد النقدي غير مرضي وبالتالي يتوجب إعادة هيكلة هذا القطاع هيكلة جزئية من خلال عمل نقل ما بين قطاعين رئيسين هما:

-      الاستثمار في شركات زميلة
-      الاستثمار في عقارات استثمارية

وهذا يتطلب تقليل حجم الاستثمار في الشركات الزميلة ذات المخاطر المرتفعة والانتقال إلى الاستثمارات العقارية التي لها مخاطر متدينه وإيرادات نقدية ثابتة تقريباً.



أن العلاقة ما بين الوزن النسبي لحقوق الملكية ومعدل الدين الخارجي والتمويل قصير الأجل وطويل الآجل قد تم تمثيلها بالشكل التالي، ويلاحظ أن التمويل قصير الآجل أكبر من التمويل طويل الآجل على الرغم أن الإستثمارات العقارية هي طويلة الآجل وكان يفترض تمويلها من خلال تمويل طويل الآجل وليس قصير الآجل.



عدد مرات التغطية
 
يلاحظ أنهيار نسبة تغطية الفائدة وذلك بسبب زيادة الأقتراض وفشل الشركة في دفع الاقساط المستحقة من الديون وتراجع أرباح الشركة.

يلاحظ زيادة عدد مرات تغطيه الأصول الثابتة والإستثمارات العقارية للإلتزامات طويلة الآجل خلال سنة 2010 ويعود ذلك إلى زيادة التمويل قصيرة الآجل من جهة وزيادة قيمة الإستثمارات العقارية والموجودات الثابتة من جهة أخرى. أن الشكل التالي يوضح هذه العلاقة.




ج) النسب المالية التناسقية ما بين الهيكل التمويلي والهيكل الاستثماري.

2010
2009
2008
2007
2006

البيان
ألف دينار
ألف دينار
ألف دينار
ألف دينار
ألف دينار
معادلة الإحتساب
                      













أ) مدخلات التحليل المالي:
53,673
64,201
64,119
49,136
95,169
-
1.     الأصول المتداولة
117,816
81,880
132,565
55,706
61,752
-
2.     الالتزامات قصيرة الآجل
48,927
95,880
47,581
56,332
50,804
-
3.     الألتزامات طويلة الآجل
166,743
177,760
180,146
112,038
111,771
-
4.     إجمالي الالتزامات
226,216
225,265
135,650
130,094
91,144
-
5.      الأصول الثابتة والإستثمارات العقارية
242,835
235,275
218,738
225,455
198,521
-
6.     حقوق الملكية
409,577
413,035
398,697
337,493
311,077
-
7.     إجمالي الخصوم\الأصول
16,027
30,442
22,650
52,652
40,496
-
8.     صافي الدخل قبل العائدة
10,250
10,473
7,762
6,449
3,605
-
9.     تكلفة التمويل
166,742
177,760
132,378
337,493
112,556
-
10. إجمالي الالتزامات
3,923
2,410
4,284
535
38,589
-
النقدية






ب) التحليل المالي:
,46 مرة
78,4 مرة
48,4 مرة
,88 مرة
1,54 مرة
1\2
1.      نسبة السيولة
3,3%
3%
3,2%
لا تذكر
,62 مرة
11\2
2.      السيولة الفورية
4,62 مرة
2,35 مرة
2,85 مرة
2,31 مرة
1,8 مرة
5\3
3.      معدل غطاء الالتزامات طويلة الآجل
59%
57%
55%
67%
64%
16\7
4.      مؤشر حقوق الملكية
71%
46%
74%
50%
55%
4\2
5.      نسبة الالتزامات المتداولة
29%
54%
26%
50%
45%
4\3
6.      نسبة الالتزامات طويلة الآجل
1,56 مرة
2,91 مرة
2,92 مرة
8,16 مرة
11,23 مرة
8\9
7.      تغطية  الفائدة
41%
43%
45%
33%
36%
4\7
8.      معدل التمويل بالديون
69%
76%
82%
50%
56%
4\6
9.      معدل الديون
41%
20%
33%
17%
20%
2\7
10.  معدل التمويل بالديون قصيرة الآجل
12%
23%
12%
17%
16%
3\7
11. معدل الديون طويلة الآجل